Como arquitectos, estamos acostumbrados y a menudo sufrimos el proceso de obtención de licencias asociadas a una obra o construcción. Sin embargo, posiblemente desconozcas cual es la diferencia entre obtener una licencia y legalizar un activo, o cuál es el ciclo de vida legal de esa obra con el paso del tiempo.
En este artículo hacemos un breve repaso al ciclo de las legalizaciones para aclarar algunos términos y la importancia de mantener siempre los activos (edificaciones, instalaciones, infraestructuras, etc.) correctamente legalizados.
El ciclo de las legalizaciones está ligado al ciclo de vida del activo: diseño, construcción y mantenimiento.
1. Licencias previas a la construcción
Las licencias deben ser solicitadas con carácter previo a la realización de las obras, adecuación o modificación de usos existentes, para que la Administración verifique su ajuste a la legalidad urbanística (legislación y planeamiento), y no sólo esto, sino que además deberá obtenerse la autorización administrativa correspondiente.
Tipos de licencias en esta fase
Actividades sometidas a comunicación previa: las licencias comunicadas
El particular promotor de las obras o actividad urbanística únicamente tiene que comunicar las mismas a la Administración municipal, sin necesidad de obtener una autorización expresa por parte de la Administración. Entre las Comunidades Autónomas que han establecido esta técnica de actos urbanísticos comunicados, pueden citarse las siguientes: Castilla-La Mancha, Madrid y Extremadura.
Licencia de obras
Es tradicional en nuestro sistema urbanístico la distinción, dentro de las licencias de obras, entre obras mayores y menores. La diferencia esencial entre obras mayores y menores viene constituida, generalmente, por la necesidad de proyecto técnico en las primeras y su innecesariedad en las segundas.
Licencia de usos y actividades/ambiental
Están sujetos a la obtención de licencia de usos y actividades, sin perjuicio de las demás autorizaciones que sean procedentes con arreglo a la legislación sectorial aplicable (autorizaciones ambientales, sanitarias, industriales, comerciales, de espectáculos públicos y actividades recreativas), la primera utilización y ocupación de los edificios e instalaciones en general, y la modificación del uso de las construcciones, edificaciones e instalaciones.
Otras autorizaciones
Dependiendo de la legislación sectorial aplicable según la actividad desarrollada en el inmueble pueden ser necesarias autorizaciones adicionales, ambientales, sanitarias, industriales, comerciales, etc . Estas autorizaciones pueden ser necesarias antes de la construcción o posterior a la misma.
2. Posteriores a la construcción: Legalización del activo
Posteriormente a la construcción, las Administraciones que han emitido las correspondientes licencias, realizan una confirmación de que las obras se han ejecutado de acuerdo a lo convenido y proceden a emitir las licencias definitivas. En en este momento cuando la obra o el activo queda legalizado y su uso permitido.
La nomenclatura de dichas licencias es distinta según comunidades autónomas y municipios, pero en general existen las siguientes autorizaciones
Tipos de licencias en esta fase
Licencia de primera ocupación
Esta licencia va ligada a la licencia de obra y su obtención viene ligada a la confirmación de que la obra se ha ejecutado de acuerdo al proyecto de ejecución presentado para la solicitud de licencias.
Licencia de funcionamiento, apertura o ambiental
Esta licencia va ligada a la solicitud de licencia de actividad o ambiental y su obtención viene ligada a la confirmación de que las instalaciones cumplen con los condicionantes establecidos en el proyecto correspondiente.
Otras autorizaciones
Dependiendo del sector, la normativa vigente define autorizaciones obligatorias para el desarrollo de la actividad.
3. Mantenimiento legal del activo. Requerimientos.
Una vez que el activo ha sido legalizado y comienza su actividad, comienza un período de uso en el que también es fundamental mantener el activo legalizado.
Por un lado, en determinados sectores o administraciones, durante el ciclo de vida del activo se exigen una serie de controles periódicos, debido a un cambio en las circunstancias del mismo o sólo por el paso del tiempo, como:
- ITE (Inspección Técnica Edificios)
- Certificado de eficiencia energética
- Inspecciones de Baja Tensión
- etc.
Derivado de la falta de realización de dichas pruebas o del resultado negativo de las mismas puede ser necesario volver a solicitar un permiso sobre algún aspecto derivado del cumplimiento normativo.
Es también en la situación en la que nos encontramos cuando abordamos un proyecto de legalización o gestión legal de activos existentes.
Si no lo mantenemos legalizado, puede dar lugar a requerimientos de las administraciones que deben resolverse en tiempo y forma para que no de lugar a sanciones o incluso el aviso y el cese de la actividad (temporal o permanente). En estas circunstancias, la elaboración y mantenimiento de un mapa de riesgos legales es una herramienta de gran utilidad para las empresas.
