Los activos físicos productivos conforman las principales inversiones, contabilizadas como activos fijos a largo plazo (CAPEX), que soportan los negocios de las empresas de corte industrial y de servicios comerciales. Sus decisiones son determinantes en la formación de beneficios, constituyen el principal valor patrimonial tangible, pero también muchas veces contienen a su vez valores estratégicos ligados a la venta o ligados a ventajas competitivas en la operación que, contabilizándose dentro de valores intangibles (fondo de comercio, goodwill), pueden llegar a tener un peso muy importante en el valor de las empresas.
Esto último se amplifica en sectores de retail, distribución y redes de infraestructuras logísticas. En estos espacios empresariales surgen compañías con alta densidad de activos dispersos, normalmente muy intensivas en CAPEX, bien sujetas a cambios frecuentes en sus diseños comerciales o por variantes en las normativas que las afectan. Hay un amplio espectro de referencias: cadenas hoteleras, restauración organizada, distribución comercial, promotoras de alquiler de espacios, operadores de estaciones de servicio, redes de servicios logísticos, etc.
Evolución de los escenarios legales
Los escenarios legales que afectan a la construcción anteriores a 1990 en general eran poco cambiantes y las diferentes administraciones públicas no eran muy dinámicas en materia de inspección y controles. Esto implicaba que las empresas propietarias o gestoras de los activos podían operar sin prestar demasiada atención al conocimiento y seguimiento de su situación normativa.
En las últimas tres décadas este escenario ha ido cambiando progresivamente, afectando no solo a los nuevos activos que se construían sino también a los existentes: conceptos de sostenibilidad, crisis de las materias primas, aparición de políticas medioambientales, de eficiencia energética, seguridad industrial y de las personas. En estos ámbitos ha ido desarrollándose una amplia legislación pivotada tanto desde competencias urbanísticas como industriales.
El impacto de la gestión legal en el valor de la empresa
Es evidente que hoy en día, la legalización es un requisito ligado al valor del activo y del negocio. Un activo no legalizado representa altos riesgos por sanciones económicas y de potencial cese de actividad, además del riesgo derivado que supone también para los administradores y gestores de las compañías. La cuantificación de los riesgos de sanciones es estimable a través del conocimiento de las reglamentaciones de las diferentes administraciones. El riesgo de cierre de actividad es cuantificable desde el lucrocesante, calculado por estimación de la perdida de ventas o por el coste de indisponibilidad del canal de operación.
Añadir que en procesos de corporate finance, muy corrientes en la época de cambios de propiedad accionarial que vivimos, están muy presentes determinados ejercicios de due dilligence para correlacionar el estado legal de los activos dentro de los valores de la acción.
La gestión legal de los activos productivos cobra una importancia capital, es una funcionalidad que requiere una atención estratégica. Habitualmente ha venido haciéndose desde una práctica impulsiva proveniente de hacer frente a los requerimientos administrativos puntuales. Ahora precisa ser formalizada desde una sistemática de gestión. De hecho, en la moderna metodología BIM que afecta al sector de la construcción, esta funcionalidad es una evidencia.
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